土地の遺産分割についての注意点

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遺産分割において不動産は、評価方法や相続するタイミングによって金額が大きく変わるため、相続人同士でトラブルになることがあります。

また、せっかく相続した土地がほとんど収益を生み出さず、税負担だけが重くのしかかることも少なくありません。

土地を相続する方法とその注意点について弁護士が解説します。

 

1. 相続財産が土地しかない場合の分割方法

相続財産が土地しかない場合、相続人が1人であれば特にトラブルは起きないでしょう。しかし、相続人が複数いると、土地をどのように分割するのかについてもめる可能性があります。

相続財産が土地しかない場合の分割方法は、共有分割・現物分割・代償分割・換価分割の4つの方法があります。それぞれ一長一短があるので、どの方法がふさわしいのかを相続人間でよく検討することが必要です。

 

1-1: 共同相続人で共有にする(共有分割)

まず、共同相続人全員で不動産を共有する方法があります。これを共有分割といいます。相続人同士の人間関係が円滑であれば共有のままでもいいかもしれませんが、共有分割はデメリットが多く、あまりおすすめはできません。

それというのも、その不動産を長期間賃貸したり売却処分する際には、共有者全員の同意が必要になるためです。また、共有者が死亡するとその持分はその死亡者の相続人に相続されるため、共有者がどんどん増えていってしまうこともあります。一時的には共有分割にせざるを得ない場合であっても、なるべく早めに共有状態を解消すべきでしょう。

 

1-2: 分筆して分け合う(現物分割)

相続する不動産が土地の場合で、なおかつその土地がある程度の広さがある場合は、分筆して共同相続人で分け合う方法もあります。これを現物分割といいます。

きれいな形の土地であればうまく分割することができるのでしょうが、いびつな形の土地では道路に面する土地や面さない土地がでてきたりと、分筆の仕方によっては争いが生じる可能性もあるので注意が必要です。

 

1-3: 一部の相続人が相続し、他の相続人に対しては金銭を支払う(代償分割)

一部の相続人が不動産を相続し、他の相続人にはそれぞれの相続分を金銭で補償する代償分割もあります。

代償分割は、その不動産に相続人のひとりが住んでいる場合や、先祖代々守ってきた家や土地であるなど、不動産を分筆したり売却処分したりできない事情があるときにとられる方法です。

不動産を相続した相続人は、他の相続人に対し、相続分に相当する金額を支払わなければなりませんが、不動産の価格については、路線価で評価する、固定資産評価額で評価する、不動産鑑定士に評価してもらうなど、評価方法によって金額が異なります。相続人の数が多ければ多いほど、全員が納得する評価額を算出するのは難しくなるでしょう。

 

1-4: 売却処分して売却益を分け合う(換価分割)

相続する不動産を売却して、相続人全員で売却益を分け合う換価分割もあります。相続人全員が法定相続分を金銭で受け取ることになるので、分割方法としては一番公平かつトラブルの可能性の少ない方法です。また、売却すれば相続人が固定資産税や維持費を支払い続ける必要もなくなるので、一石二鳥です。

ただ、売却には共同相続人全員の同意が必要なので、一人でも反対者がいるとこの方法は使えません。また、売却をする前にいったん登記を相続人の名義に変えなければならないので、名義人を誰にするかを決める手間もかかります。

また、交通の便が良くないなど、不動産の売却条件に難がある場合には、そもそも売却先が見つからない可能性もあることも考慮に入れるべきでしょう。

 

2. 不動産を相続したら相続登記をしよう

現在は法的義務ではありませんが、不動産を相続したら相続登記されることをおすすめします。相続登記をしなければ、年月が経つにつれてその土地にかかわる相続人がどんどん増えていき、権利関係が非常に複雑になるためです。相続登記は早めに行うようにしましょう。

 

2-1: 相続登記とは

相続登記とは、被相続人の所有していた不動産の登記の名義を相続人に書き換えることです。相続登記はその地域を管轄する法務局で行いますが、平日の日中しかあいていないので、仕事をしている人はスケジュールの調整が必要でしょう。なお、相続登記に期限はありませんが、権利関係がややこしくなる前に早めに手続きをするようにしましょう。

なお、相続登記は基本的に相続人全員で行いますので、相続人全員分の書類を準備しなければなりません。相続登記には以下のような書類が必要となります(遺産分割協議がなされた場合)。

・対象不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

・被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)

・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本

・相続人全員の現在の戸籍謄本

・対象不動産を取得する相続人の住民票

・対象不動産の固定資産評価証明書

・相続人全員の印鑑証明書

・遺産分割協議書

ただし、遺言書の内容にしたがって相続登記をする場合は、相続人全員の印鑑証明書と遺産分割協議書は不要です。

 

2-2: 相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は、登録免許税書類の取得にかかる費用の2つです。

登録免許税は不動産の評価額によって変わりますが、固定資産税評価額の0.4%と定められています。固定資産評価額は、毎年役所から送られてくる固定資産税の課税明細書(納税通知書)に記載されていますので確認してください。書類の取得にかかる費用は、たとえば戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などの交付を受ける際に必要となる金額です。こちらは相続人の人数などにもよりますが、数千円程度です。

ほかに、相続登記を司法書士に依頼する際は、その費用もかかりますので、留意しておきましょう。

 

3. 土地を相続するときの節税対策とは

土地を相続するときでも、相続税は現金で納付しなければなりません。特に土地はたくさんあっても現金や預貯金があまりない場合は、納税資金の確保も重要ですが、納税額を減らすために節税対策をすることが非常に重要です。ここでは、不動産を相続するときの節税対策について解説していきます。

 

3-1: 相続財産を減らす

まず、不要な不動産を処分するなど相続財産自体を減らす方法があります。その方法の一つとして親族等に生前贈与することが考えられます。この場合、贈与税が発生することはデメリットであるものの、確実に不動産を贈与したい人に渡すことができるほか、不動産が賃貸物件の場合は受贈者が家賃収入を期待できる点がメリットです。また、20年以上連れ添った配偶者に自宅を生前贈与する場合には贈与税についての配偶者控除もあります。

 

3-2: 相続財産の評価額を下げる

相続財産の評価額を下げるのも節税には効果的です。たとえば、相続財産が更地であれば、賃貸アパートあるいは賃貸マンションを建てて、人に貸すことで、「貸付事業用宅地等」となるので、評価額を最大50%下げることができます(ただし、近年の税制改正により相続開始前3年以内に不動産貸付業を始めた土地は対象外となりますので、お早めの対策が必要です)。

その他、すでに所有している土地を相続税評価額が低くなる不動産や、より高い収益性が期待できる不動産に組み換えるのもよいでしょう。これを「資産の組み換え」といいます。

資産を組み替えたほうが良い不動産は以下のようなものです。

■貸地(借地権の付いた土地=底地)

貸地は収益性が低いのにもかかわらず、土地なので相続税評価額が割高という特徴があります。また、借地権がついているので売却処分もしづらく流動性が低い点もデメリットです。

■広すぎる土地

広すぎると一般の方には購入が難しく、不動産業者に購入してもらうのもそのままでは使いにくいので、収益性が低くなります。

■山林や田舎の土地など誰も使わないような土地

山林や交通の便の悪い田舎にある土地は、収益性があまり見込めないので手放したほうがよいと考えられます。売却しようとしても買い手がつきにくい場合は、山林引き取りサービスなどを利用するとよいでしょう。

 

3-3: 法律上の軽減措置を利用する

また、法律上さまざまな相続税の軽減措置が用意されていますので、そういった方法をフル活用して節税をはかるのも有効な方法でしょう。配偶者控除や障害者控除などの税額控除や生命保険の非課税枠、小規模宅地等の特例、相続時精算課税制度を利用するほか、法定相続人を増やすなどの方法もあります。

 

4. 土地を相続する際の注意点

土地を相続する際には、さまざまなお金がかかることも注意すべきですが、その他にも気をつけたい点があります。どのような点に注意すべきなのでしょうか。

 

4-1: 管理者責任が生じる

土地を相続すると、登記上でも相続人がその土地の所有者となります。そうすると、固定資産税の納税義務が生じると同時に管理者責任も生じます。

たとえば、所有地の一部ががけや急斜面になっているのに何も対策をせず、雨の日に土砂崩れがおきて隣家に土砂が流れ込んだ場合は、管理者が損害賠償責任を負うことになります。また、所有地の中に池や井戸がある場合、まわりに柵を設けたり上からネットを張ったりと転落防止策がとられていない状態で転落事故が発生したときにも、管理者が責任を問われるため、こういった事故や事案が起きないよう日頃から対策を講じなければなりません。

 

4-2: 所有権放棄は困難

活用する予定も住む予定もない土地を所有していると、ただ固定資産税や管理維持費の負担が続く一方です。収益を生まず、また売ろうとしても買い手もなかなかつかない場合は、所有権を放棄しようと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産の所有権放棄は必ずしも容易ではありません。実際に所有権放棄を主張したものの、国との訴訟となり、結果的に所有権放棄が認められなかった事例も存在します(広島高等裁判所松江支部平成28年12月21日判決)。

管理責任や固定資産税の負担と収益性のどちらをとるか、土地を相続する際には慎重に判断したほうがよいでしょう。収益性の見込めない「負動産」になる可能性のある場合は、相続放棄も視野に入れたほうがよいかもしれません。

上述のとおり一旦相続した後の所有権放棄は認められない可能性がありますが、相続する段階における相続放棄は、被相続人が亡くなってから3ヶ月以内の期間に行えば認められる場合がほとんどです。

 

4-3: 後から変更がきかない

土地を相続する場合は、後から分割方法を変更しようと思っても変更がとても難しいのが実情です。たとえば、共有分割にした場合は、あとから相続人のひとりが単独で所有したいと思っても他の共有者が納得しなければ持分を譲受することができません。

また、代償分割にしても、遺産分割協議の時点では納得していても、あとから地価が急上昇することがあると、結果的に相続人間で不公平が生じる可能性もあります。さらに、一度売却処分して第三者の手に渡ってしまった土地は、何らかの事情で「やっぱり取り戻したい」と思っても実際に買い戻すことはほぼ不可能に近いでしょう。

土地は地価の変動があるので、全く不公平感が出ないようにするのは難しいと言えます。しかし、のちのちトラブルになって相続が「争族」にならないよう、相続人どうしがお互い納得できる分割方法を検討し、合意を取り付けておくことが重要です。

 

4-4: 毎年固定資産税がかかる

土地を相続すると最初は相続登記にかかる費用や相続税のみの支払いですみますが、翌年から固定資産税が毎年発生します。固定資産税評価額の高い土地であれば、その分固定資産税も高額になります。土地を相続する際にはその土地が固定資産税を支払っていけるだけの収益が毎年生み出せるかどうか、その土地で十分な収益が得られない場合は他の手段で納税資金を確保できるかも検討すべきでしょう。また、相続した土地を売却した場合、譲渡益についての譲渡所得税がかかりますので注意が必要です。

土地はさまざまな評価の仕方があるため、相続をめぐってトラブルになりやすい相続財産であるといえます。しかし、相続が「争族」になってしまうことは、被相続人にとっては本意ではないでしょう。相続人同士の人間関係を良好に保つためにも、遺産分割協議や遺産相続の手続きは、相続の経験豊富な弁護士にサポートしてもらうことをおすすめします。

土地の相続について不安のある方は、弁護士法人フルサポートまでお気軽にご相談ください。